Nouvelle LREN à Genève : obligations, échéances et impacts concrets pour votre immobilier

Avec l’entrée en vigueur du nouveau dispositif énergétique, Genève franchit un cap réglementaire majeur. Photovoltaïque obligatoire, stratégie bas carbone et nouvelles règles de confort estival dessinent désormais les projets immobiliers. Décryptage clair d’un tournant qui impactera tous les propriétaires dans les prochaines années.

Introduction

Depuis le 1er novembre 2025, le canton de Genève applique un dispositif légal renforcé en matière d’énergie, qui modifie de manière significative les obligations des propriétaires. Cette modification a été annoncée par l’Oﬃce cantonal de l’énergie (OCEN) : https://www.ge.ch/blog/geneve-energie/materiaux-bas-carbone-solaire-confort-estival-dispositif-legal-renforce-16-10-2025.

Si l’on peut saluer la volonté d’inscrire la durabilité au coeur des pratiques immobilières genevoises, cette mise à jour du règlement d’application de la loi sur l’énergie a un impact concret sur les projets en cours, les rénovations prévues et les stratégies patrimoniales futures.

Nous avons analysé les nouvelles exigences, leurs échéances et les implications pratiques pour les propriétaires genevois. Voici ce qu’il faut retenir :

1.Des exigences énergétiques renforcées et harmonisées

La nouvelle version du règlement durcit les critères de performance pour plusieurs types de projets. Les exigences concernent désormais simultanément :

– les constructions neuves
– les rénovations importantes
– les labellisations énergétiaues (en particulier HPE et THPE rénovation)
– les travaux de toiture

Cette harmonisation vise à mettre tous les acteurs au même niveau d’exigence pour améliorer l’eﬃcacité du parc immobilier genevois. Les détails complets sont disponibles ici : https://www.ge.ch/installer-panneaux-solaires-batiment/solaire-obligation-constructions-neuves-renovations.

Concrètement, nous observons que les propriétaires doivent désormais anticiper plus tôt les études thermiques, les calculs énergétiques et les contraintes réglementaires. Un projet qui n’intègre pas les nouvelles exigences dès sa conception prend le risque de devoir être repensé, voire refusé.

2. Une obligation généralisée d’exploiter les toitures

Le principe est désormais clair : toutes les toitures exploitables doivent être équipées de panneaux solaires.

Les seules exceptions concernent les bâtiments bénéficiant d’une protection patrimoniale ou ceux dont la toiture est techniquement inapte à recevoir des installations (les critères d’exemption sont listés ici : https://www.ge.ch/document/surfaces-appropriees-toiture-poser-panneaux-solaires).

Dans la pratique, cela signifie que les projets de rénovation de toiture doivent désormais intégrer systématiquement le solaire, qu’il soit photovoltaïque, thermique ou une combinaison des deux. Nous constatons dans nos accompagnements que cette obligation peut être bien accueillie lorsqu’elle est anticipée, mais pose souvent des diﬃcultés lorsque les propriétaires découvrent la contrainte en cours de projet.

L’intégration du solaire devient donc un élément central des arbitrages techniques et esthétiques. Les matériaux, les ancrages et l’impact visuel doivent être pensés ensemble pour préserver l’identité du bâtiment.

3. Photovoltaïque, solaire thermique, ou les deux ? Une obligation conditionnelle

Cette mise à jour introduit une règle nouvelle qui concerne directement les propriétaires chauﬀés au gaz, au mazout ou au bois.

Lorsque le bâtiment présente, après travaux, une chaudière à combustion et des besoins significatifs en eau chaude sanitaire, le projet doit obligatoirement intégrer à la fois du photovoltaïque et du solaire thermique. Le solaire thermique doit être dimensionné pour couvrir les besoins en eau chaude hors période de chauﬀe.

Cette obligation ne s’applique pas de la même manière si le bâtiment est raccordé au chauﬀage à distance ou équipé d’une pompe à chaleur. Dans ces cas, seul le photovoltaïque reste obligatoire, même si la combinaison des deux systèmes reste autorisée.

Nous avons déjà vu des projets nécessiter une adaptation importante, car ces obligations modifient à la fois la place nécessaire en toiture, la planification des réseaux et les coûts.

4. Des règles plus souples pour le confort estival et le refroidissement

Le règlement révisé introduit un point très attendu : l’assouplissement des possibilités de refroidissement. À Genève, le confort estival devient un enjeu réel en raison de l’augmentation des vagues de chaleur. Or, les anciennes règles rendaient diﬃcile, voire impossible, l’installation de dispositifs de refroidissement dans certains bâtiments.

Désormais, dans plusieurs cas :

– le rafraîchissement adiabatique (sans échange de chaleur) est autorisé
– le raccordement à des réseaux de froid est possible
– la climatisation est permise dans davantage de situations, notamment lorsqu’il existe des charges thermiques importantes ou une surchauﬀe avérée
– la logique prend en compte les « précautions architecturales habituelles » qui ne suﬃsent plus toujours à garantir le confort d’été

Ces évolutions oﬀrent un cadre plus adaptable aux réalités actuelles, sans pour autant ouvrir la porte à des installations énergivores incontrôlées.

Les précisions sont disponibles ici : https://www.ge.ch/installer-panneaux-solaires-batiment/solaire-obligation-constructions-neuves-renovations.

Pour les propriétaires, cela signifie que les projets doivent mieux intégrer la simulation thermique, la gestion du confort et les choix des matériaux, car ces éléments deviennent des critères d’autorisation.

5. Un début d’intégration oﬃcielle de la construction bas carbo

La mise à jour introduit également les premiers jalons de la stratégie bas carbone. Un guide dédié a été publié par le canton (https://www.ge.ch/document/guide-constructions-renovations-bas-carbone) et pose les bases des exigences futures en matière de matériaux, d’empreinte carbone des ouvrages et de méthodes constructives.

Le calendrier est le suivant :

– 2027 : obligation pour les bâtiments de l’État de se conformer aux nouvelles exigences
– 2029 : obligation pour toutes les constructions neuves et rénovations d’importance d’établir un concept bas carbone, sans obligation immédiate de respecter les exigences
– 2034 : obligation de respecter pleinement les exigences bas carbone

Nous recommandons systématiquement à nos clients d’intégrer cette logique dès aujourd’hui, même lorsqu’elle n’est pas encore obligatoire. Dans notre expérience, les projets conçus selon les standards futurs se valorisent mieux, obtiennent leurs autorisations plus facilement et évitent les doubles investissements.

Conclusion : une réglementation plus claire, mais plus exigeante

Cette mise à jour de la LREN ne doit pas être perçue comme une contrainte supplémentaire, mais comme une nouvelle feuille de route. Les règles deviennent plus lisibles, plus structurées et mieux alignées avec les enjeux climatiques actuels. Cependant, elles exigent une préparation rigoureuse et une coordination technique plus fine.

Nous le voyons dans les projets que nous accompagnons. Les propriétaires qui anticipent, documentent et intègrent les obligations dès les premières esquisses gagnent en sérénité, en eﬃcacité et en cohérence. Ceux qui attendent se retrouvent parfois confrontés à des refus, des allers-retours ou des coûts non planifiés.

Dans ce contexte, l’accompagnement par des partenaires spécialisés devient déterminant. Nous travaillons notamment avec ATBA (https://atba.ch/), un bureau d’ingénierie engagé dans la transition énergétique et particulièrement rigoureux dans l’interprétation des normes cantonales. Leur expertise technique complète notre approche patrimoniale et permet de structurer des projets conformes, cohérents et performants dès les premières réflexions. S’entourer d’acteurs spécialisés comme ATBA fait aujourd’hui partie des leviers concrets pour transformer une contrainte réglementaire en opportunité de valorisation.

Vous souhaitez comprendre ce que ces nouvelles règles impliquent dans votre situation, en tenant compte de vos objectifs patrimoniaux et des contraintes auxquelles vous faites face ?

Rencontrons-nous pour en parler !

Anne Wicki
Directrice générale et co-fondatrice de materr
a.wicki@materr.ch